DPE : Quels bâtiments en sont exempts ? Liste et conditions à connaître

Un château du XVe siècle peut échapper à ce que subit un studio flambant neuf : l’œil scrutateur du Diagnostic de Performance Énergétique. Pourquoi certains murs, parfois couverts de lierre ou de légendes, se dérobent-ils à cette évaluation devenue incontournable pour vendre ou louer ?

La liste des bâtiments exempts du DPE réserve quelques surprises. Entre abris de jardin minuscules, lieux de culte silencieux et constructions temporaires, des exceptions jalonnent le paysage français. Mais attention, ces dispenses ne s’appliquent pas à la légère : des conditions précises encadrent chaque cas, au risque de voir tomber la clémence réglementaire.

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Pourquoi certains bâtiments échappent-ils au DPE ?

La législation française, guidée par le code de la construction et de l’habitation, ne laisse rien au hasard. L’objectif du diagnostic de performance énergétique (DPE) consiste à mesurer la consommation énergétique des logements, à la vente ou à la location. Mais tous les bâtiments n’entrent pas dans ce moule. Les exceptions ne relèvent ni d’un caprice, ni d’une tolérance arbitraire.

Certaines constructions possèdent des usages ou des caractéristiques qui rendent le DPE inadapté ou sans objet. C’est le cas, par exemple, des constructions provisoires dont la durée d’utilisation ne dépasse pas deux ans, ou encore des lieux de culte où la notion de performance énergétique perd tout sens. Les monuments historiques classés échappent aussi au diagnostic, la préservation du patrimoine l’emportant sur les exigences thermiques contemporaines.

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• Les bâtiments non chauffés ou utilisés moins de quatre mois par an ne se prêtent pas à l’analyse standardisée du DPE.
• Les constructions indépendantes de moins de 50 m², souvent isolées du réseau principal, relèvent d’une logique spécifique.

La réglementation s’appuie donc sur une lecture fine des usages réels, sans négliger l’équilibre entre exigence environnementale et respect de la diversité architecturale ou fonctionnelle du parc bâti. Derrière chaque exemption, une volonté : éviter l’application aveugle d’un diagnostic conçu pour d’autres horizons.

La liste complète des constructions exemptées en 2024

Les textes réglementaires précisent la cartographie des bâtiments exemptés du DPE en 2024. Cette liste s’appuie sur la nature, l’usage ou la surface des constructions. Les propriétaires, gestionnaires ou acteurs de l’immobilier doivent s’y référer avant toute transaction.

• Monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire : la préservation du patrimoine prime sur l’évaluation énergétique.
• Lieux de culte : leur usage spécifique échappe à la logique énergétique du résidentiel ou du tertiaire.
• Bâtiments indépendants dont la surface utile est inférieure à 50 m² : ateliers, annexes, garages isolés, souvent non chauffés.
• Constructions provisoires : destinées à être utilisées moins de deux ans.
• Bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel : dès lors qu’ils ne comprennent pas de locaux à usage d’habitation.
• Maisons témoin, pavillons d’exposition : uniquement ouverts au public à titre temporaire.
• Bâtiments non chauffés ou utilisés moins de quatre mois par an : absence de système de chauffage ou occupation temporaire.
• Bâtiments vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) : livraison prévue achevée, hors champ du DPE lors de la vente sur plan.

La réglementation n’ouvre pas la voie à des interprétations extensives. L’exemption s’applique strictement selon les critères listés dans le code de la construction et de l’habitation. Toute ambiguïté invite à la vigilance : la qualification d’un bâtiment comme « indépendant » ou « provisoire » doit pouvoir se justifier, document à l’appui.

Cas particuliers : situations ambiguës et exceptions méconnues

Certains bâtiments échappent au DPE pour des raisons moins évidentes, donnant lieu à des zones grises dans l’application de la réglementation. Dans ces situations, la frontière entre exemption et obligation se brouille, suscitant des interrogations récurrentes parmi les professionnels.

Lorsqu’un logement ne dispose d’aucun système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire, le DPE vierge s’impose. Ce diagnostic mentionne l’impossibilité de calculer une classe énergétique, faute de données sur la consommation d’énergie. Ce cas se retrouve notamment dans les logements vacants depuis plusieurs années ou dans des locaux bruts, jamais aménagés pour l’habitation.

• Les bâtiments mixtes, combinant usage professionnel et résidentiel, posent problème : si la partie habitation est minoritaire et non chauffée, l’exemption s’applique parfois, mais la justification doit reposer sur des faits précis.
• Les dépendances non habitables, attenantes à une maison, n’entrent pas systématiquement dans le champ du DPE, sauf si elles comportent un chauffage autonome.

L’oubli d’un audit énergétique, pourtant requis pour les passoires thermiques (classées F ou G), peut entraîner la non-validité du DPE lors de la vente ou la location. Les émissions de gaz à effet de serre, intégrées dans le calcul, jouent désormais un rôle déterminant pour qualifier la performance énergétique d’un logement.

La durée de validité du document mérite aussi attention : un DPE dit « non valide » expose le propriétaire à une remise en cause de la transaction, voire à des sanctions en cas de contrôle.

Ce que risquent les propriétaires en cas d’erreur sur l’exemption

La vigilance s’impose : une erreur sur l’exemption du DPE expose le propriétaire à des conséquences juridiques et financières. La réglementation prévoit des sanctions précises, car le DPE doit figurer dans le dossier de diagnostic technique remis lors de toute vente ou location. En cas d’omission injustifiée, le manquement est sanctionné par une amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.

Les enjeux ne s’arrêtent pas là. La non-présentation d’un DPE conforme ou la mention erronée d’une exemption peut remettre en cause la validité de la transaction. L’acquéreur ou le locataire, lésé par une information incomplète, dispose d’un recours : il peut exiger une réduction du prix, voire la résolution du contrat.

• Le diagnostiqueur certifié engage aussi sa responsabilité en cas de conseil erroné sur le régime d’exemption.
• Les annonces immobilières doivent afficher la performance énergétique du bien. L’absence de cette information expose le propriétaire à une sanction spécifique.

La non-conformité prive par ailleurs d’accès à certaines aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, France Rénov’) accordées sous réserve de la réalisation d’un DPE régulier. Les contrôles s’intensifient : l’administration multiplie les vérifications, notamment lors des ventes en série ou dans les zones tendues. Les failles ne passent plus inaperçues.